华元公司业务工作的技术规范与规定(节选)
一、估算建设项目投资估算,是指投资项目从立项经可行性研究到建成交付使用所需全部建设费用的文件。投资估算一经批准即为该项目控制各类建设项目投资的最高限额,不得任意突破。
⒈投资估算阶段的划分
⑴可行性研究阶段
本阶段的投资估算,是可行性研究报告的重要组成部分,它的准确程度直接影响项目投资的经济效益与社会效益。其内容应包括项目建设寿命期内的全部投资费用与建成后的经营费用(铺底流动资金)。投资估算的准确性应在30%以内。
⑵设计阶段
是在可行性研究估算的基础上,依据项目的设计任务书、设计方案及有关资料进行估算。一般此阶段仅对项目的工程费用进行估算,其估算投资一般不超过可行性研究估算的90%。
⑶后评估阶段
项目交付使用后的估算,实质上是项目决策、筹措建设资金投资总量支出的过程,是检验前两个阶段估算准确与偏离程度及其产生原因,评价项目投资效益的过程。该阶段估算,一般以项目建设决算报告资料为基础,通过项目建设后评估的有关评价指标和方法来完成。估算的数据应该是完全准确的。
⒉投资估算的编制依据与方法
投资估算的编制应按照设计任务书、设计方案或可行性研究报告规定的建设规模、标准、内容、条件以及主要设备选型的建设工期等,在优选设计方案的基础上,依据有关投资估算指标,以估算编制期的定额、费率和单价等资料及编制过程中所需不同年度的物价、利率、税率和汇率等动态因素和静态因素相结合进行编制,以保证打足投资,不留缺口。
⑴编制依据
①项目建议书、可行性研究报告、设计任务书、设计方案;
②投资估算指标、概算指标、技术经济指标;
③设计参数、主要设备选型;
④估算期内实行的概、预算定额,取费标准等有关文件;
⑤当地人工、材料、设备市场价格,利率、汇率等情况;
⑥现场情况,如地理位置、地质条件、交通、供水供电等。
⑵编制方法(主要为设计阶段)
①近似工程量估算法
对影响项目造价较大的主要工程进行框算,如混凝土量、钢筋量、外立面面积、电梯数量等,在此基础上,参照同类项目指标进行估算。
②投资估算指标、概算指标、技术经济指标编制法
以已完同类项目的指标,结合本项目的具体情况进行调整,编制投资估算的方法。此方法适用于比较粗的投资估算。
③民用建筑快速投资估算法
其方法是积累和掌握广泛的各种单位造价指标,快速计算工程量,根据估算的工程量,依据现行定额、取费等有关资料,估算工程造价的方法。该方法需要不断积累和掌握各个单位工程、分部分项工程量指标、造价指标,随时了解定额价格和市场价格的动态。该方法估算是比较准确的。
⒊投资估算成果内容
⑴封面;
⑵编制说明;
⑶工程项目估算汇总表;
⑷单项工程综合估算汇总表;
⑸单位工程估算明细表(可选)。
三、清单及清单计价
长期以来,我国承发包计价、定价以工程预算定额为主要依据,为了适应建设市场改革的要求,针对工程预算定额编制和使用过程中存在的问题,提出了“控制量、指导价、竞争费”的改革措施,工程造价管理由静态转变为动态管理,从而贯彻“政府宏观调控、市场竞争形成价格”的指导思想。
⒈具体表形式如下
⑴工程量清单
是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。由招标人按照“计价规范”附录中统一的项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则进行编制,包括分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单。
⑵工程量清单计价
是指投标人完成由招标人提供的工程量清单所需的全部费用,包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金。
⑶综合单价
是指完成规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润,并考虑风险因素。
⒉编制依据
⑴各专业的施工图纸及设计说明书,工程地质勘察资料;
⑵当地和主管部门颁布的现行工程量清单计价规则,以及与之配套的建筑及安装工程实物工程量预算定额、单位估价表、地区材料及构配件预算价格、间接费用定额和有关规定;
⑶现行的有关设备原价及运杂费;
⑷建设场地的自然条件和施工条件。
⒊工程量清单编制的基本条件
⑴取费标准、价格标准以及其它有关文件规定;
⑵施工组织设计(或施工方案);
⑶施工现场的地质、地貌、水文等勘测资料;
⑷建筑工程
①基础土方工程是否外委?如外委,挖运土的价格如何确定;
②混凝土骨料采用砾石还是碎石?施工是采用商品混凝土还是现场搅拌;
③混凝土模板是采用木模还是钢模,采取什么样的支撑方式;
④室内墙面、地面、天棚是否按清水房标准施工?若按清水房标准,地面、墙面、天棚及卫生间的具体作法是什么;
⑤卫生间的墙、地面防水是否包括在本清单中;
⑥公共场所的面层、栏杆、扶手(如楼梯间)是否包括在清单中;
⑦清单中是否包括内门门扇?若不包括,门框是否考虑?外门是否考虑进户门;
⑧采用提升机械的型号数量;
⑨工程中土方、商砼、各类构件的运输距离是多少(计价时用)。
⑸建筑安装工程
①是否考虑卫生洁具、生活用水室内水龙头的材料费用和安装费用?若考虑洁具费用,按什么品牌、档次考虑;
②如果按清水房标准,给水户内管做法如何;是否安装地漏及扫除口;
③是否做室外给水井、排水井,给水干管只做到室外相应给水井内,排水干管做到室外相应排水井内;
④采暖分户箱内器件做法如何;
⑤采暖入口装置是否做,管线做到室外相应采暖入口装置井内;
⑥强电是否只做配电箱、管、线、盒?电器照明的室内灯具如何考虑,可否按白炽灯处理;
⑦电气消防与弱电工程是否只考虑预埋管、接线盒、箱体的材料费用及安装费用,不考虑穿线与调试费用;
⑧电梯费用是否计入清单中。
⑹其它
①本预算是否有甲供(甲控)材料、设备?如有,甲供(甲控)材料、设备的名称,型号规格、产地、单价,甲供需要提供数量;
②单位工程是否有特定的分类要求(如某类安装工程或单位工程的某个部位要单独外委,并单出清单),举例如下:
a.高级装饰工程如单独外委,其与土建工程施工如何分界;
b.外立面是否单独外委,如何处理;
c.外门窗工程、屋面防水工程、外墙的保温工程是否单独外委?如外委每平米单价如何确定?是否进入清单计价中;
d.固定消防与电气消防工程、煤气工程、变配电工程是否单独外委,其造价是否进入清单计价中。
⒊编制方法
⑴严格按工程量计算规则计算工程量,不得以任何借口改动规则内容。计算书中各种数据必须准确,清晰,依据充分,不清楚的地方要向项目经理或技术部反映,研究解决之后可进行编制,特殊的地方一定要在计算书中注明。
⑵工程量计算是编制清单及报价的重要环节,编制人员必须认真负责,一丝不苟,务必保证计算质量。工程量计算书中,除列出清晰的公式外,还应注明项目编号、定额编号,换算式等。
⑶在送审清单、清单计价表时,同时送审补充单位估价表和定额子目换算式。对补充单位估价表的价格要注明出处、来源和依据资料。经技术部审定后全公司执行。清单报价书中应尽量减少没有补充估价表的估价。
⒋项目经理负责编制工程量清单、清单计价书汇总,其原则规定如下:
⑴工程项目或费用名称等应书写全称,不得简化。
⑵严格按当地的取费标准执行,并与定额配套使用,因此,外地项目应及时收集资料。
⑶除按单位工程编制流水号外,还应编制总页号。
⑷编制完成后,其成果要上交技术部审查,并填写审核记录单,存档备查。
⑸编制人员应听取审核人员的意见,支持审核人的工作,不得以任何借口抵制审核人的工作。一旦发生上述情况将给予严厉处罚。审核人员应坚持原则,尊重编制人的劳动,听取编制人的意见,较大问题交公司技术委员会裁定。
⒌工程量清单成果内容
⑴封面;
⑵填表须知;
⑶编制说明;
⑷单位工程工程量清单;
⑸措施项目清单(土建专业出);
⑹零星项目清单(土建专业出);
⑺其他项目清单(土建专业出);
⑻甲供(甲控)材料、设备表(可选);
⒍工程量清单计价成果内容
⑴封面一、封面二;
⑵填表须知;
⑶编制说明;
⑷单项工程造价汇总表;
⑸单位工程清单计价部分;
该部分内容按土建、装饰、给排水、采暖、电气照明、防雷、水消防、电消防、弱电、通风空调等顺序排放。每个单位工程所包括的内容如下:
①单位工程造价汇总表;
②规费、税金计取表;
③分部分项工程费用计算表;
④措施项目清单计价表。
⑹零星项目清单计价表(土建专业出);
⑺其他项目清单计价表(土建专业出);
⑻分部分项综合单价分析表部分;
该部分内容按土建、装饰、给排水、采暖、电气照明、防雷、水消防、电消防、弱电、通风空调等顺序排放。每个单位工程所包括的内容如下:
①分部分项综合单位分析表;
②措施项目清单计价分析表。
⑼主要材料、设备统计表;
该部分内容按土建、装饰、给排水、采暖、电气照明、防雷、水消防、电消防、弱电、通风空调等顺序排放。
⑽甲供(甲控)材料、设备表(可选)。